Όταν μιλάμε για επενδύσεις στην Ελλάδα, τις περισσότερες φορές αναφερόμαστε σε ακίνητα. Παρόλο που οι μετοχές είναι μια δημοφιλής επιλογή στο εξωτερικό, στην Ελλάδα ποτέ δεν είχαμε κάποια ιδιαίτερη συμπάθεια σε αυτή τη μορφή επένδυσης και, μετα την τραυματική εμπειρία του 1999-2000, τα πράγματα χειροτέρεψαν.
Για πολύ κόσμο λοιπόν το χρηματιστήριο θεωρείται ακόμα τζόγος. Όμως αυτό δεν ισχύει (όχι αν το χρησιμοποιήσεις με λογική). Υπό τις κατάλληλες συνθήκες, οι μετοχές και τα αμοιβαία κεφάλαια μπορούν να αποτελέσουν μια εναλλακτική λύση έναντι των ακινήτων, προσφέροντας χαμηλότερο ρίσκο, καλύτερες αποδόσεις και μεγαλύτερη διαφοροποίηση.
Είτε πρόκειται για τον σχεδιασμό της συνταξιοδότησης, την αποταμίευση για σπουδές ή την εξασφάλιση παθητικού εισοδήματος, κάθε άτομο χρειάζεται μια επενδυτική στρατηγική που να ταιριάζει στον προϋπολογισμό και τις ανάγκες του. Η σύγκριση επενδύσεων σε ακίνητα με την αγορά μετοχών είναι μια καλή αφετηρία για να ξεκινήσει κανείς μια ενδιαφέρουσα συζήτηση. Έστω λοιπόν ότι έχεις κάποια χρήματα και σκέφτεσαι πού να τα επενδύσεις. Ας δούμε τις επιλογές που έχουμε, με ψυχραιμία και λογική.
Ακίνητα και Μετοχές: Μια Γρήγορη Ματιά
Η επένδυση σε ακίνητα ή μετοχές είναι μια επιλογή που εξαρτάται από την οικονομική σου κατάσταση, την αντοχή στον κίνδυνο, τους στόχους και το επενδυτικό σου στυλ. Δεν υπάρχει μια απάντηση που να ταιριάζει σε όλους – αυτό είναι δεδομένο και με αυτή τη λογική θα συνεχίσουμε αυτό το άρθρο.
Είναι λογικό να υποθέσουμε ότι περισσότεροι άνθρωποι επενδύουν στο χρηματιστήριο, ίσως επειδή η αγορά μετοχών δεν απαιτεί τόσο πολύ χρόνο ή χρήματα. Αν αποφασίσεις να αγοράσεις ένα ακίνητο, θα πρέπει να αποταμιεύσεις και να καταθέσεις ένα σημαντικό ποσό. Στην περίπτωση των μετοχών, αγοράζεις ένα μικρό κομμάτι μια εταιρείας. Γενικά, μπορείς να κερδίσεις χρήματα από τις μετοχές με δύο τρόπους: από την αύξηση της αξίας τους καθώς ανεβαίνει η μετοχή της εταιρείας και από τα μερίσματα.
Από την άλλη, όταν αγοράζεις ακίνητα, αποκτάς φυσική γη ή ένα ακίνητο. Οι περισσότεροι επενδυτές ακινήτων κερδίζουν χρήματα μέσω ενοικίων (που προσφέρουν σταθερή ροή εισοδήματος) και μέσω ανατίμησης, καθώς η αξία του ακινήτου αυξάνεται.
Επιπλέον, επειδή τα ακίνητα δανειοδοτούνται πιο έυκολα, κι έτσι μπορείς να κάνεις μια πιο τολμηρή κίνηση ακόμα κι αν δεν έχεις την οικονομική δυνατότητα να πληρώσεις όλο το ποσό σε μετρητά. Για πολλούς επενδυτές, τα ακίνητα είναι ελκυστικά γιατί είναι ένα απτό περιουσιακό στοιχείο που μπορούν να ελέγξουν, ενώ προσφέρουν και διαφοροποίηση. Οι επενδυτές ακινήτων κατέχουν κάτι συγκεκριμένο, απτό και χειροπιαστό. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) είναι ένας τρόπος επένδυσης σε ακίνητα, που μπορείς να αγοράσεις και να πουλήσεις όπως τις μετοχές.
Τι Έχει το Μεγαλύτερο Κέρδος;
Η επένδυση στο χρηματιστήριο έχει περισσότερο νόημα όταν συνδυάζεται με προνόμια που ενισχύουν τις αποδόσεις σου. Δυστυχώς ακόμα στην Ελλάδα δεν έχουμε αποφορολογημένους επενδυτικούς λογαριασμούς (όπως ο Roth IRA στις ΗΠΑ ή o ISA στην Μ.Βρετανία). Ωστόσο υπάρχει η μέση λύση των UCITS ETFs.
Η ανεξάρτητη επένδυση στο χρηματιστήριο μπορεί να είναι απρόβλεπτη, και η απόδοση της επένδυσης (ROI) συχνά είναι χαμηλότερη από το αναμενόμενο. Βασικά η σύγκριση των αποδόσεων μεταξύ ακινήτων και χρηματιστηρίου είναι αρκετά δύσκολη – οι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές, τις αξίες και τις αποδόσεις είναι πολύ διαφορετικοί.
Με βάση ιστορικά στοιχεία, οι μετοχές συνήθως αποδίδουν καλύτερα από τα ακίνητα, με τον δείκτη S&P 500 να έχει αποδόσεις 8% τα τελευταία 30 χρόνια, ενώ η αγορά ακινήτων έχει αποδόσεις περίπου 5,4%.
Παρ' όλα αυτά, οι επενδυτές ακινήτων μπορούν να επωφεληθούν από επιπλέον εισόδημα μέσω ενοικίων και φορολογικών προνομίων, που αυξάνουν τα κέρδη τους. Αξίζει επίσης να αναφερθεί ότι στην αγορά ακινήτων συνήθως αγοράζεις με δάνειο, κάτι που μπορεί να ενισχύσει τα κέρδη σου. Για παράδειγμα, αν αγοράσεις ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ με προκαταβολή 30% (60.000 ευρώ) και το ακίνητο αυξηθεί σε αξία κατά 3% (6.000 ευρώ), τότε θα έχεις κερδίσει ουσιαστικά 10% επί της αρχικής σου προκαταβολής (6.000 ÷ 60.000 = 0,10 x 100 = 10%).
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της επένδυσης σε ακίνητα
Οι παραδοσιακές επενδύσεις σε ακίνητα χωρίζονται σε δύο βασικές κατηγορίες: τα οικιστικά ακίνητα, όπως το σπίτι σου, ενοικιαζόμενα ακίνητα ή αγοραπωλησίες σπιτιών για κέρδος, και τα εμπορικά ακίνητα, όπως συγκροτήματα διαμερισμάτων, κτίρια γραφείων και εμπορικά κέντρα.
Πλεονεκτήματα
Εύκολη κατανόηση:
Η επένδυση σε ακίνητα είναι σχετικά απλή. Παρά το ότι η διαδικασία αγοράς κατοικίας μπορεί να είναι περίπλοκη, τα βασικά είναι ξεκάθαρα: αγοράζεις ένα ακίνητο, διαχειρίζεσαι τη συντήρησή του (και πιθανώς τους ενοικιαστές αν πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο) και προσπαθείς να το μεταπωλήσεις με κέρδος.
Αίσθηση ελέγχου:
Η κατοχή ενός απτού περιουσιακού στοιχείου, όπως ένα ακίνητο, συχνά προσφέρει μεγαλύτερη αίσθηση ελέγχου σε σχέση με τις μετοχές, όπου αγοράζεις ένα κομμάτι μιας εταιρείας.
Ασφαλέστερη δανειοδότηση:
Μπορείς να επενδύσεις σε ακίνητα με δανεισμό, μέσω μιας υποθήκης, καταβάλλοντας μόνο το 30% ή και λιγότερο ως προκαταβολή. Σε αντίθεση με τις μετοχές, όπου το margin trading είναι πολύ πιο ριψοκίνδυνο και συνιστάται μόνο σε έμπειρους traders.
Αντιστάθμιση του πληθωρισμού:
Τα ακίνητα θεωρούνται συχνά αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού, καθώς τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια αυξάνονται συνήθως με τον πληθωρισμό.
Μειονεκτήματα
Χρονοβόρα διαδικασία:
Η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να απαιτεί περισσότερη δουλειά σε σχέση με τις μετοχές. Η συντήρηση των ακινήτων, ειδικά αν πρόκειται για ενοικιαζόμενα, μπορεί να είναι πιο απαιτητική από την αγορά και πώληση μετοχών.
Υψηλό κόστος και μη ρευστοποιήσιμα:
Η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί μεγαλύτερα ποσά για την αρχική επένδυση και είναι δύσκολο να βγάλεις τα χρήματά σου γρήγορα, σε αντίθεση με την εύκολη και άμεση αγορά και πώληση μετοχών.
Υψηλό κόστος συναλλαγών:
Τα ακίνητα έχουν σημαντικά έξοδα κλεισίματος, που μπορούν να φτάσουν έως και το 6-10% της τιμής πώλησης. Σε αντίθεση, οι μετοχές συνήθως δεν έχουν κόστη συναλλαγών πλέον, με τους περισσότερους brokers να μην χρεώνουν τέλη.
Δυσκολία στη διαφοροποίηση:
Είναι δύσκολο να διαφοροποιήσεις τις επενδύσεις σου σε ακίνητα. Η τοποθεσία παίζει μεγάλο ρόλο, και οι αξίες μπορεί να διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή. Η διαφοροποίηση μέσω διαφορετικών τύπων ακινήτων (οικιστικά και εμπορικά) απαιτεί μεγάλα κεφάλαια που ο μέσος επενδυτής δεν διαθέτει.
Αβεβαιότητα στις αποδόσεις:
Αν και οι τιμές των ακινήτων τείνουν να αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος να πουλήσεις με ζημία, όπως υπενθυμίζει η κρίση του 2008 και η αβεβαιότητα της αγοράς μετά την πανδημία. Φυσικά, το ίδιο ισχύει και για τις μετοχές.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της επένδυσης σε μετοχές
Η αγορά μετοχών έχει ορισμένα σημαντικά πλεονεκτήματα, αλλά και μερικά βασικά μειονεκτήματα που πρέπει να έχεις υπόψη πριν αποφασίσεις να επενδύσεις.
Πλεονεκτήματα
Ρευστότητα:
Οι μετοχές είναι εξαιρετικά ρευστοποιήσιμες. Ενώ τα χρήματά σου μπορεί να είναι κλειδωμένα για χρόνια σε ακίνητα, μπορείς να αγοράσεις ή να πουλήσεις μετοχές σε δημόσιες εταιρείες ανά πάσα στιγμή, όταν κρίνεις ότι είναι κατάλληλη η στιγμή να δράσεις. Επίσης, μπορείς να γνωρίζεις άμεσα την αξία της επένδυσής σου, κάτι που δεν είναι πάντα εύκολο με τα ακίνητα.
Εύκολη διαφοροποίηση:
Είναι πολύ πιο εύκολο να διαφοροποιήσεις το χαρτοφυλάκιό σου με μετοχές σε σχέση με τα ακίνητα. Ενώ λίγοι άνθρωποι έχουν τον χρόνο ή τα χρήματα να επενδύσουν σε πολλές διαφορετικές τοποθεσίες ή τύπους ακινήτων, με τις μετοχές μπορείς να δημιουργήσεις ένα ποικιλόμορφο χαρτοφυλάκιο εταιρειών και κλάδων με λιγότερο χρόνο και κόστος.
Λιγότερα κόστη συναλλαγών:
Οι περισσότερες πλατφόρμες για διαπραγμάτευση μετοχών δεν έχουν πλέον κόστος συναλλαγής, λόγω του ανταγωνισμού ανάμεσα στους brokers. Επιπλέον, πολλά αμοιβαία κεφάλαια και ETFs μπορούν να αγοραστούν χωρίς έξοδα συναλλαγής, προσφέροντας ακόμα καλύτερη απόδοση στην επένδυση.
Μειονεκτήματα
Μεταβλητότητα:
Οι τιμές των μετοχών είναι πολύ πιο ευμετάβλητες σε σύγκριση με τις τιμές των ακινήτων. Οι αγορές μπορούν να ανεβαίνουν ή να πέφτουν απότομα, προκαλώντας ανησυχία στους επενδυτές. Γι' αυτό είναι σημαντικό να έχεις μια μακροπρόθεσμη στρατηγική και να μην επηρεάζεσαι από τη βραχυπρόθεσμη μεταβλητότητα.
Φόροι κεφαλαιακών κερδών:
Όταν πουλάς τις μετοχές σου, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσεις φόρο υπεραξίας. Αν, όμως, έχεις διατηρήσει τις μετοχές σου για πάνω από ένα χρόνο, μπορεί να δικαιούσαι χαμηλότερο φορολογικό συντελεστή. Επιπλέον, ίσως χρειαστεί να πληρώσεις φόρους και για τα μερίσματα που έχεις λάβει κατά τη διάρκεια του έτους.
Συναισθηματικές αποφάσεις:
Η ευκολία αγοραπωλησίας των μετοχών μπορεί να οδηγήσει σε συναισθηματικές αποφάσεις, όπως η πώληση σε περιόδους κρίσης, κάτι που συνήθως οδηγεί σε χαμηλότερες αποδόσεις. Μια στρατηγική αγοράς και διακράτησης τείνει να προσφέρει καλύτερες μακροπρόθεσμες αποδόσεις.
Οι επενδυτές θα πρέπει να διατηρούν μακροπρόθεσμη προοπτική τόσο για τις μετοχές όσο και για άλλα είδη επενδύσεων στο χαρτοφυλάκιό τους.
REITs: Η Μέση Λύση
Η πλήρης ονομασία του REIT είναι Real Estate Investment Trust. Πρόκειται για ένα επενδυτικό κεφάλαιο που χρησιμοποιείται για την αγορά και διαχείριση ακινήτων, επιτρέποντας στους ιδιώτες να επενδύουν σε μεγάλης κλίμακας ακίνητα που παράγουν εισόδημα, χωρίς να χρειάζεται να τα αγοράσουν, να τα διαχειριστούν ή να τα χρηματοδοτήσουν απευθείας.
Τα REITs έχουν αναδειχθεί σε δημοφιλή επιλογή λόγω του σταθερού εισοδήματος που προσφέρουν και των δυνατοτήτων διαφοροποίησης. Όμως, όπως κάθε επενδυτικό προϊόν, έτσι και τα REITs έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.
Πλεονεκτήματα της επένδυσης σε REIT:
Σταθερή ροή εισοδήματος:
Τα REITs προσφέρουν σημαντικό μερισματικό εισόδημα, καθώς είναι υποχρεωμένα από το νόμο να διανέμουν μεγάλο μέρος των εσόδων τους στους μετόχους ως μερίσματα. Παράλληλα, προσφέρουν και δυνατότητες για μακροπρόθεσμη υπεραξία κεφαλαίου.
Διαφοροποίηση:
Τα REITs επιτρέπουν στους επενδυτές να διαφοροποιήσουν το χαρτοφυλάκιό τους, παρέχοντας έκθεση σε διάφορους τομείς ακινήτων, όπως οικιστικά, εμπορικά, βιομηχανικά ή υγειονομικής περίθαλψης. Αυτή η διαφοροποίηση μειώνει τον κίνδυνο, καθώς διασπείρει τις επενδύσεις σε διαφορετικούς τύπους ακινήτων και γεωγραφικές τοποθεσίες.
Προσβασιμότητα:
Η επένδυση σε REIT είναι προσιτή για πολλούς επενδυτές, είτε πρόκειται για ιδιώτες είτε για θεσμικούς. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσεις μεγάλα ποσά για προκαταβολές ή ενυπόθηκα δάνεια, όπως θα έκανες για την άμεση αγορά ακινήτου.
Ρευστότητα:
Σε αντίθεση με τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, τα οποία είναι δύσκολο να ρευστοποιηθούν, τα REITs διαπραγματεύονται σε δημόσια χρηματιστήρια. Αυτό τα καθιστά εύκολα αγοραζόμενα και πωλήσιμα, ενισχύοντας τη ρευστότητά τους.
Ανταγωνιστική απόδοση:
Τα REITs προσφέρουν αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο και μπορούν να παράγουν σταθερό εισόδημα, ενώ παράλληλα υπάρχει η πιθανότητα αύξησης της αξίας των μετοχών τους. Όπως και με τις μετοχές, οι τιμές των REITs μπορεί να κυμαίνονται με την πάροδο του χρόνου.
Μειονεκτήματα της επένδυσης σε REIT:
Ευαισθησία στα επιτόκια:
Αν τα επιτόκια αυξηθούν και η ζήτηση για ακίνητα μειωθεί, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πτώση της αξίας των ακινήτων και, κατά συνέπεια, της αξίας των REITs.
Μεταβλητότητα της αγοράς:
Παρόλο που τα REITs δεν έχουν τόσο έντονη βραχυπρόθεσμη μεταβλητότητα όσο οι μετοχές, η οικονομική ύφεση ή οι προκλήσεις σε συγκεκριμένους κλάδους μπορούν να επηρεάσουν τις αξίες των ακινήτων και τα ενοίκια, επηρεάζοντας την απόδοση των REITs.
Κίνδυνοι συγκεκριμένου κλάδου:
Τα REITs είναι ευάλωτα στις διακυμάνσεις της αγοράς στην οποία δραστηριοποιούνται. Για παράδειγμα, τα REITs λιανικής μπορεί να επηρεαστούν από τις αλλαγές στη συμπεριφορά των καταναλωτών, ενώ τα REITs γραφείων μπορεί να επηρεαστούν από τη μειωμένη ζήτηση για εμπορικούς χώρους.
Αμοιβές διαχείρισης:
Τα μη εισηγμένα REITs ή τα ιδιωτικά REITs έχουν συνήθως υψηλές διαχειριστικές αμοιβές, που μπορεί να φτάνουν έως και το 11% της επένδυσης, ενώ μπορεί να επιβαρυνθείς με επιπλέον ετήσια αμοιβή 2% για τη διαχείριση.
Περιορισμένος έλεγχος:
Σε αντίθεση με την άμεση επένδυση σε ακίνητα, όπου έχεις τον έλεγχο της διαχείρισης, στα REITs οι αποφάσεις λαμβάνονται από την ομάδα διαχείρισης. Οι επενδυτές δεν έχουν λόγο στις αποφάσεις για αγορά, ενοικίαση ή χρηματοδότηση των ακινήτων, και ορισμένα REITs μπορεί να είναι λιγότερο διαφοροποιημένα, εστιάζοντας σε συγκεκριμένους κλάδους, όπως γραφεία ή κατοικίες.
Αν δεν επιλέξεις ένα καλά διαφοροποιημένο REIT ή δεν επενδύσεις σε πολλά REITs, η διαφοροποίηση της επένδυσής σου μπορεί να μην είναι τόσο ισχυρή όσο νομίζεις.
Συμπέρασμα
Η απόφαση να επενδύσεις σε ακίνητα ή σε μετοχές είναι καθαρά προσωπική και εξαρτάται από την οικονομική σου κατάσταση, την αντοχή σου στον κίνδυνο, τους στόχους σου και το επενδυτικό σου στυλ. Τα ακίνητα και οι μετοχές έχουν διαφορετικούς κινδύνους και ευκαιρίες. Τα ακίνητα δεν είναι τόσο ρευστοποιήσιμα όσο οι μετοχές και συνήθως απαιτούν περισσότερα χρήματα και χρόνο.
Ωστόσο, προσφέρουν παθητικό εισόδημα και τη δυνατότητα σημαντικής αύξησης της αξίας τους. Από την άλλη, οι μετοχές υπόκεινται στους κινδύνους της αγοράς, της οικονομίας και του πληθωρισμού, αλλά δεν απαιτούν μεγάλη εισροή μετρητών και γενικά μπορούν να αγοραστούν και να πουληθούν εύκολα.
