Επένδυση σε Ακίνητα στην Ελλάδα: Ευκαιρίες, Κίνδυνοι και Προοπτικές

Η επένδυση σε ακίνητα ήταν πάντα μια δημοφιλής επιλογή για την εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος και τη διατήρηση της αξίας των χρημάτων σας. Ειδικά στην Ελλάδα, για πολλούς τα ακίνητα είναι ακόμα ο μόνος τρόπος επένδυσης. Θα έχεις σίγουρα ακούσει φράσεις όπως “το ακίνητο δεν χάνει ποτέ την αξία του” ή ιστορίες από ανθρώπους που φτιάξανε περιουσίες από διαμερίσματα με αντιπαροχή. 

Στην εποχή μας, όμως, τα πράγματα έχουν αλλάξει. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έχει αρχίσει να γίνεται τρομακτικά αναντίστοιχη με το επίπεδο των μισθών. Σε αντίθεση με το παρελθόν, δεν είναι πλέον καθόλου εύκολο ούτε να αγοράσει κανείς σπίτι, ούτε να πάρει δάνειο για να το κάνει. Ακόμα, τα ενοίκια έχουν φτάσει σε δυσθεώρητα επίπεδα, δημιουργώντας μια σοβαρή στεγαστική κρίση στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές (που στην Ελλάδα δεν είναι καθόλου λίγες). 

Ωστόσο, οι τρόποι και οι στρατηγικές για να επενδύσετε σε ακίνητα έχουν εξελιχθεί, προσφέροντας περισσότερες επιλογές και ευκαιρίες. Από την παραδοσιακή αγορά και εκμίσθωση ενός ακινήτου, μέχρι τη σύγχρονη επένδυση μέσω Real Estate Investment Trusts (REITs) και crowdfunding, οι δυνατότητες είναι πολλές και ποικίλες.

Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε τις βασικές στρατηγικές επένδυσης σε ακίνητα, όπως η βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση, η αγορά και μεταπώληση (flipping), καθώς και το buy n’ hold. Θα δούμε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε στρατηγικής, καθώς και τα φορολογικά ζητήματα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και την εκμετάλλευση ακινήτων στην Ελλάδα. Τέλος, θα αναλύσουμε πώς η επένδυση μέσω REITs και η χρήση του crowdfunding μπορούν να αποτελέσουν έξυπνες εναλλακτικές λύσεις για τη δημιουργία παθητικού εισοδήματος με χαμηλότερο ρίσκο και μεγαλύτερη ευκολία.

Το παρόν άρθρο, σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί σύσταση ή προτροπή για αγορά ή πώληση οποιουδήποτε χρηματοοικονομικού προιόντος ή άλλης επένδυσης. Αυτό το περιεχόμενο δεν προορίζεται να υποκαταστήσει τις επαγγελματικές χρηματοοικονομικές συμβουλή. Πάντα να ζητάτε τη συμβουλή ενός εξειδικευμένου χρηματοοικονομικού συμβούλου για οποιεσδήποτε ερωτήσεις μπορεί να έχετε σχετικά με τις επενδυτικές αποφάσεις σας.

Με Μια Ματιά

Το άρθρο παρουσιάζει διάφορες στρατηγικές και επιλογές για επένδυση σε ακίνητα, εστιάζοντας στα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα κάθε μεθόδου. Οι κυριότερες στρατηγικές που αναλύονται περιλαμβάνουν:

1. Αγορά Επενδυτικού Ακινήτου για Ενοικίαση: Αυτή η μέθοδος προσφέρει σταθερό μηνιαίο εισόδημα μέσω της ενοικίασης, αλλά απαιτεί υψηλό αρχικό κεφάλαιο και συνεχή εμπλοκή στη διαχείριση του ακινήτου.

2. Αγορά και Μεταπώληση Ακινήτων (House Flipping): Πρόκειται για την αγορά ακινήτων με σκοπό την ανακαίνιση και πώλησή τους για κέρδος. Αυτή η στρατηγική μπορεί να είναι επικερδής, αλλά συνοδεύεται από υψηλό ρίσκο και απαιτεί σημαντική εμπειρία στην αγορά και ανακαίνιση ακινήτων.

3. Real Estate Investment Trusts (REITs): Τα REITs επιτρέπουν στους επενδυτές να συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων χωρίς να απαιτείται η άμεση διαχείριση ακινήτων. Προσφέρουν μερίσματα και είναι προσβάσιμα με χαμηλό κεφάλαιο, αλλά υπόκεινται σε διακυμάνσεις της αγοράς.

4. Real Estate Με Crowdfunding: Αυτή η μέθοδος επιτρέπει σε μικροεπενδυτές να χρηματοδοτήσουν έργα ακινήτων μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, προσφέροντας χαμηλό αρχικό κεφάλαιο και παθητικό εισόδημα, αλλά συνοδεύεται από υψηλό ρίσκο και χαμηλή ρευστότητα.

Κάθε μέθοδος έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, και η επιλογή εξαρτάται από τους επενδυτικούς στόχους, το διαθέσιμο κεφάλαιο και την ανοχή στον κίνδυνο του κάθε επενδυτή. 

Αγορά Επενδυτικού Ακινήτου Για Ενοικίαση

Η αγορά επενδυτικού ακινήτου για ενοικίαση είναι μια από τις πιο δημοφιλείς επιλογές για όσους αναζητούν σταθερό εισόδημα και ασφάλεια στην επένδυσή τους. Είτε πρόκειται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, είτε για μακροχρόνια ενοικίαση, η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να αποφέρει σημαντικά οφέλη, αρκεί να ληφθούν υπόψη ορισμένοι βασικοί παράγοντες.

Βραχυχρόνια vs Μακροχρόνια Μίσθωση

Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις συνήθως αναφέρονται σε συμβάσεις μίσθωσης που διαρκούν για ένα έτος ή περισσότερο και περιλαμβάνουν την υπογραφή συμφωνίας μίσθωσης, ενώ οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις αφορούν μικρότερες χρονικές περιόδους, που συχνά κυμαίνονται από μερικές ημέρες έως μερικές εβδομάδες. Σε ορισμένες περιοχές, οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις ορίζονται νομικά ως ακίνητα που νοικιάζονται για λιγότερο από 30 ημέρες.

Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις προσφέρουν σταθερότητα τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στον ενοικιαστή, καθώς έχουν μια μακροχρόνια δέσμευση μεταξύ τους. Είναι πολύ σύνηθες οι συμφωνίες μακροχρόνιας ενοικίασης να περιλαμβάνουν ρήτρες σχετικά με τις αυξήσεις ενοικίων, τις ευθύνες συντήρησης και τη διάρκεια της μίσθωσης. Από την άλλη, η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται συνήθως σε πολύ μεγαλύτερη τιμή, αφού παρέχεται η ευκολία της παροχής και άλλων υπηρεσιών.

Είναι λοιπόν εύλογο να αναρωτηθεί κανείς ποιο είναι πιο κερδοφόρο από επιχειρηματική άποψη: μια βραχυχρόνια ή μια μακροχρόνια ενοικίαση;

Όπως είναι λογικό, οι δύο επιλογές προσφέρουν διαφορετικά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, και εξυπηρετούν διαφορετικούς επενδυτικούς στόχους, προτιμήσεις και επίπεδα ανεκτικότητας στον κίνδυνο.

Πλεονεκτήματα βραχυχρόνιων ενοικιάσεων (π.χ. Airbnb, Vrbo)

Η διαχείριση βραχυχρόνιων ενοικιάσεων μπορεί να είναι μια αρκετά ανταποδοτική και κερδοφόρα επιχείρηση. Ωστόσο, η λειτουργία τους απαιτεί καθημερινή εμπλοκή και στην ουσία, είστε υποχρεωμένοι να είστε συνεχώς στη διάθεση των πελατών για οποιοδήποτε πρόβλημα προκύψει. 

• Ευελιξία: Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα της βραχυχρόνιας ενοικίασης είναι η ευελιξία που προσφέρει στους ιδιοκτήτες. Μπορείτε να επισκέπτεστε το ακίνητο όταν είναι κενό, επιτρέποντας έτσι την τακτική επιθεώρηση και συντήρηση. Επίσης, το έχετε διαθέσιμο ανα πάσα στιγμή, και μπορείτε να διακόψετε τις κρατήσεις αν χρειαστεί.

• Υψηλότερη Ροή Χρημάτων: Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, όπως μέσω Airbnb, μπορούν να αποφέρουν σημαντικά υψηλότερη ροή χρημάτων σε σύγκριση με τη μακροχρόνια ενοικίαση, ιδιαίτερα αν διαχειρίζεστε το ακίνητο προσωπικά. Ωστόσο, αν προσλάβετε έναν διαχειριστή, η διαφορά μπορεί να είναι μικρή.

• Μειωμένη Πιθανότητα Νομικών Διαφορών: Δεδομένου ότι οι ενοικιαστές βραχυχρόνιων ενοικιάσεων έρχονται και φεύγουν γρήγορα, οι πιθανότητες παρατεταμένων νομικών ή άλλων διαφορών με ενοικιαστές είναι σχετικά σπάνιες.

Μειονεκτήματα βραχυχρόνιων ενοικιάσεων

• Ευάλωτο Στις Εποχιακές Διακυμάνσεις: Σε αγορές με εποχιακές διακυμάνσεις, οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις μπορεί να αντιμετωπίσουν εκτεταμένες περιόδους χωρίς κρατήσεις, ιδιαίτερα εκτός εποχής. Αυτό όχι μόνο μειώνει το εισόδημα, αλλά μπορεί να αφήσει προβλήματα όπως διαρροές ή ζημιές χωρίς άμεση επίλυση.

• Φθορά και Καταστροφή: Οι συχνές αλλαγές ενοικιαστών οδηγούν σε γρηγορότερη φθορά των επίπλων και των συσκευών, αυξάνοντας την ανάγκη για τακτική συντήρηση και αντικατάσταση.

• Παράπονα από Γείτονες: Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις μπορούν να προκαλέσουν περισσότερα παράπονα από γείτονες λόγω θορύβου, προβλημάτων στάθμευσης και σκουπιδιών.

• Υψηλή Εμπλοκή: Η διαχείριση βραχυχρόνιων ενοικιάσεων απαιτεί σημαντική εμπλοκή, όπως επικοινωνία με τους ενοικιαστές και διαχείριση των διαδικασιών check-in και check-out. Επίσης, το καθάρισμα απαιτεί μια τεράστια επένδυση χρόνου.

• Επείγουσα Συντήρηση: Η ανάγκη άμεσης συντήρησης για την ικανοποίηση των επισκεπτών μπορεί να αυξήσει τα λειτουργικά έξοδα, καθώς οι εργασίες μπορεί να απαιτούνται εκτός ωρών λειτουργίας ή με υψηλότερο κόστος.

Πλεονεκτήματα μακροχρόνιων ενοικιάσεων

Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις αποτελούν δημοφιλή επιλογή για τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς προσφέρουν μια σταθερή πηγή εισοδήματος. Ωστόσο, συνοδεύονται και από προκλήσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη.

• Πιο Προβλέψιμη Ροή Εισοδήματος: Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις παρέχουν σταθερό εισόδημα με λιγότερες μεταβολές, επιτρέποντας καλύτερο προγραμματισμό των οικονομικών σας.

• Καλύτερη Φροντίδα του Ακινήτου: Οι μακροχρόνιοι ενοικιαστές τείνουν να φροντίζουν περισσότερο το ακίνητο, καθώς το βλέπουν ως το σπίτι τους.

• Το Σπίτι Είναι Πάντα Νοικιασμένο: Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις έχουν λιγότερες αλλαγές ενοικιαστών, μειώνοντας τα κόστη διαφήμισης και τη φθορά από συχνές μετακομίσεις.

• Προγραμματισμένη Συντήρηση: Η σταθερή διαμονή επιτρέπει καλύτερο προγραμματισμό της συντήρησης, αποφεύγοντας τις πιέσεις για άμεσες επισκευές.

Μειονεκτήματα μακροχρόνιων ενοικιάσεων

• Μειωμένη Ευελιξία: Με τη μακροχρόνια ενοικίαση, δεσμεύεστε από τη σύμβαση μίσθωσης και δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο για προσωπικούς σκοπούς.

• Νομικές Προκλήσεις και Δικαιώματα Ενοικιαστών: Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις υπόκεινται σε αυστηρούς νόμους περί δικαιωμάτων των ενοικιαστών, καθιστώντας πιο περίπλοκη τη διαχείριση προβληματικών ενοικιαστών ή την εκδίωξή τους.

• Διαχείριση Προβληματικών Ενοικιαστών: Η επίλυση ζητημάτων με μακροχρόνιους ενοικιαστές μπορεί να απαιτεί περισσότερο χρόνο και προσπάθεια σε σύγκριση με τη διαχείριση βραχυχρόνιων επισκεπτών.

Συμφέρει η επένδυση στην αγορά επενδυτικού ακινήτου;

Άν και έχει αρκετά μεγάλο αρχικό κόστος, η επένδυση σε ακίνητα είναι μια από τις πιο ελκυστικές επιλογές για όσους επιδιώκουν να δημιουργήσουν μακροπρόθεσμο πλούτο και να εξασφαλίσουν σταθερά έσοδα. Αν και απαιτεί προσεκτική μελέτη και σωστή στρατηγική, τα πλεονεκτήματα που προσφέρει την καθιστούν μια εξαιρετική επιλογή για πολλούς επενδυτές.

• Υλικό Περιουσιακό Στοιχείο Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα της επένδυσης σε ακίνητα είναι ότι αποτελεί υλικό περιουσιακό στοιχείο. Σε αντίθεση με τις επενδύσεις σε χρηματιστηριακά προϊόντα, όπου δεν υπάρχει φυσικό περιουσιακό στοιχείο, η επένδυση σε ακίνητα παρέχει πραγματική ιδιοκτησία ενός ακινήτου που διατηρεί την αξία του με την πάροδο του χρόνου, ακόμη και σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας.

• Σταθερό Μηνιαίο Εισόδημα Η ενοικίαση ακινήτου μπορεί να προσφέρει σταθερό μηνιαίο εισόδημα. Είτε πρόκειται για εμπορικούς χώρους είτε για κατοικίες, η μίσθωση αυτών των ακινήτων μπορεί να αποτελέσει μια συνεχή πηγή ρευστότητας για τον ιδιοκτήτη. Φυσικά, είναι σημαντικό να επιλέξετε αξιόπιστους ενοικιαστές για να εξασφαλίσετε την έγκαιρη πληρωμή των ενοικίων.

• Διαφοροποίηση Εισοδήματος Η επένδυση σε ακίνητα βοηθά στη διαφοροποίηση των πηγών εισοδήματος. Με αυτόν τον τρόπο, οι επενδυτές μπορούν να προστατευτούν από τις διακυμάνσεις άλλων επενδύσεων, όπως οι μετοχές, και να εξασφαλίσουν μια πιο σταθερή οικονομική βάση.

• Παθητικό Εισόδημα Μέσω της ενοικίασης ακινήτων, οι επενδυτές μπορούν να δημιουργήσουν παθητικό εισόδημα, δηλαδή να λαμβάνουν χρήματα χωρίς να χρειάζεται να καταβάλλουν συνεχή εργασία. Αυτό είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για όσους επιθυμούν να αυξήσουν τα εισοδήματά τους χωρίς να δεσμεύονται σε καθημερινές εργασίες.

• Προστασία Κατά του Πληθωρισμού Οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια τείνουν να αυξάνονται με τον πληθωρισμό, καθιστώντας την επένδυση σε ακίνητα μια αποτελεσματική στρατηγική για την προστασία της αξίας της περιουσίας σας.

• Καλή Απόδοση Με την κατάλληλη επιλογή ακινήτου, σε στρατηγική τοποθεσία, η επένδυση μπορεί να αποφέρει υψηλές αποδόσεις. Η ανακαίνιση ή η βελτίωση ενός ακινήτου μπορεί να αυξήσει την αξία του γρήγορα, προσφέροντας σημαντικά κέρδη στον επενδυτή.

Σε κάθε περίπτωση, καλό είναι να υπολογίσετε την απόδοση έχοντας υπόψιν όλα τα έξοδα που συνεπάγονται την αγορά ενός ακινήτου. Αυτό το εργαλείο ίσως σας βοηθήσει με τον σχεδιασμό: https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html.

Συμπέρασμα

Η απόφαση μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας ενοικίασης απαιτεί προσεκτική εξέταση διαφόρων παραγόντων, όπως οι οικονομικοί στόχοι, η δέσμευση χρόνου, η δυναμική της αγοράς και η ανοχή στον κίνδυνο. Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις προσφέρουν υψηλότερη ροή χρημάτων αλλά απαιτούν μεγαλύτερη εμπλοκή και έρχονται με πολλά απρόβλεπτα ρίσκα. Μπορείτε πάντα να συνεργαστείτε με μια εταιρεία που αναλαμβάνει την διαχείριση του ακινήτου, αλλά θα πρέπει να υπολογίσετε και τις έξτρα χρεώσεις στο κέρδος σας (η χρέωση είναι συνήθως 12-20% στο ποσό της κράτησης).

Αντίθετα, οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις παρέχουν σταθερό εισόδημα και μειωμένες περιόδους κενότητας, αλλά μπορεί να αντιμετωπίσουν νομικές περιπλοκές σε περίπτωση αναξιόπιστου ενοικιαστή.

Τελικά, οι ιδιοκτήτες πρέπει να αξιολογήσουν τις προτιμήσεις και τις προτεραιότητές τους πριν επιλέξουν την καταλληλότερη επιλογή ενοικίασης. Και οι δύο επιλογές μπορούν να είναι κερδοφόρες, εάν διαχειρίζονται αποτελεσματικά και προσαρμόζονται στις ατομικές σας συνθήκες. Όποια επιλογή και αν επιλέξετε, είναι σημαντικό να είστε ενημερωμένοι για τους τοπικούς νόμους και κανονισμούς για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση και να μεγιστοποιήσετε τα οφέλη της επένδυσής σας.

Αγορά και Μεταπώληση Ακινήτων

Η στρατηγική μεταπώλησης ακινήτων περιλαμβάνει την αγορά ενός ακινήτου με σκοπό την πώληση του για κέρδος, χωρίς ο επενδυτής να σκοπεύει να το χρησιμοποιήσει. Οι επενδυτές που ασχολούνται με τη μεταπώληση επικεντρώνονται στην αγορά, την ανακαίνιση και εν τέλει την επαναπώληση ενός ή μιας ομάδας ακινήτων. Με αυτό τον τρόπο, οι υποψήφιοι επενδυτές προσπαθούν να δημιουργήσουν μια σταθερή ροή εισοδήματος μέσω συχνών ανακαινίσεων και μεταπωλήσεων.

Επίσης, πολλοί υποψήφιοι επενδυτές ακινήτων στέκονται στην προοπτική του γρήγορου κέρδους, παραβλέπουν τα βασικά στοιχεία και καταλήγουν να αποτυγχάνουν. Αν σκέφτεστε να ανακαινίσετε και να πουλήσετε ένα ακίνητο, βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε το απαραίτητο κεφάλαιο, χρόνο και γνώση πριν ξεκινήσετε, ώστε να αποφύγετε τις κοινές παγίδες.

Πώς λειτουργεί η μεταπώληση ακινήτων (house flipping)

Το κλειδί για την επιτυχημένη μεταπώληση είναι η αγορά σε χαμηλή τιμή και η πώληση σε υψηλή. Απλό, έτσι δεν είναι;  Όμως, είναι σημαντικό να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Αυτό περιορίζει τον χρόνο που το κεφάλαιό σας βρίσκεται σε κίνδυνο. Σε γενικές γραμμές, με αυτό τον τρόπο επένδυσης, η έμφαση θα πρέπει να δίνεται στην ταχύτητα παρά στο μέγιστο κέρδος. Κάθε μέρα που περνά αυξάνονται τα έξοδα που σχετίζονται με την κατοχή του ακινήτου, όπως το δάνειο, οι λογαριασμοί, οι φόροι ακινήτων, η ασφάλιση και άλλα απρόβλεπτα κόστη. Κάθε μέρα που το ακίνητο δεν “φεύγει”, γράφει αρνητικά για την επένδυση.

Η μεταπώληση ακινήτων όμως μπορεί να κρύβει πολλές παγίδες. Οποιοδήποτε κέρδος προκύπτει συνήθως από την αύξηση της αξίας του ακινήτου, που προέρχεται είτε από την άνοδο της αγοράς είτε από βελτιώσεις που έγιναν στο ακίνητο—ή και από τα δύο.

Το house flipping απαιτεί καλή κατανόηση τόσο της αγοράς ακινήτων όσο και της αγοράς ανακαίνισης, καθώς απρόβλεπτα κόστη και πτώση της αγοράς μπορούν γρήγορα να εξανεμίσουν τα πιθανά κέρδη. Επιπλέον, το flipping συνεπάγεται σημαντικά έξοδα συναλλαγών, καθώς περιλαμβάνει τη φορολογία της αγοράς όσο και της πώλησης του ακινήτου. Η σωστή χρονική στιγμή της αγοράς και της πώλησης είναι κρίσιμη για τη μεγιστοποίηση των κερδών.

Buy n’ hold

Η στρατηγική Buy n' Hold είναι πρακτικά μια παραλλαγή της μεθόδου του house flipping περιλαμβάνει την αγορά ενός ακινήτου με σκοπό την κατοχή του για μεγάλο χρονικό διάστημα, συνήθως για την διαμονή του ιδιοκτήτη ή την απόκτηση εισοδήματος από ενοίκια. Στο τέλος, όταν ο επενδυτής το κρίνει απαραίτητο, το σπίτι πωλείται σε καλύτερη τιμή, δεδομένου οτι η αξία θα έχει ανέβει μέσα στα έτη.

Αυτή η πιο πρακτική προσέγγιση εστιάζει περισσότερο στη μακροπρόθεσμη συσσώρευση πλούτου. Τα κύρια οφέλη περιλαμβάνουν σταθερή ροή εσόδων από ενοίκια, φορολογικά πλεονεκτήματα όπως η απόσβεση, και τη δυνατότητα το ακίνητο να αυξήσει την αξία του, αυξάνοντας έτσι την καθαρή αξία του επενδυτή.

Ωστόσο, αυτή η στρατηγική απαιτεί σημαντικό αρχικό κεφάλαιο για την προκαταβολή, τα έξοδα κλεισίματος και τυχόν απαραίτητες ανακαινίσεις. Απαιτεί επίσης συνεχή συντήρηση, είτε μένετε μέσα, είτε το νοικιάζετε. Παρά αυτές τις προκλήσεις, το Buy n' Hold θεωρείται συχνά ένας ασφαλέστερος, πιο προβλέψιμος τρόπος για την αύξηση του πλούτου σε ακίνητα, ιδιαίτερα επειδή είναι λιγότερο εξαρτημένο από τις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις της αγοράς.

O Κανόνας του 70%

Ο κανόνας του 70% στην αργκό του real estate flipping σημαίνει ότι θα πρέπει να αγοράσετε ένα ακίνητο για flipping μόνο αν η τιμή του, μαζί με τα έξοδα ανακαίνισης και επισκευών, είναι ίση ή μικρότερη από το 70% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου όταν θα το πουλήσετε. Αυτό σας βοηθά να αποφύγετε την υπερβολική δαπάνη σε ένα ακίνητο που δεν θα σας αποφέρει σημαντική απόδοση στην επένδυσή σας. Ας δούμε στην πράξη πώς λειτουργεί αυτός ο κανόνας:

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένα σπίτι που πιστεύετε ότι μπορείτε να πουλήσετε για 300.000 ευρώ μετά την ολοκλήρωση των επισκευών και των ανακαινίσεων. Ξεκινήστε πολλαπλασιάζοντας τα 300.000 δολάρια με 70% ή 0,7.

300.000 € x 0,7 = 210.000 €

Τώρα, ας υποθέσουμε ότι χρειάζεται 50.000 € για επισκευές. Για να βρείτε τη μέγιστη τιμή που πρέπει να πληρώσετε για το σπίτι, αφαιρέστε τα 50.000 € από τα 210.000 €.

210.000 € − 50.000 € = 160.000 €

Αυτό σημαίνει ότι η τιμή αγοράς του σπιτιού πρέπει να είναι το πολύ 160.000 €, αφήνοντάς σας ένα κέρδος 90.000 € εάν τελικά πουλήσετε το σπίτι για 300.000 €.

Μην ξεχάσετε να λάβετε υπόψη τον χρόνο και τους φόρους, γιατί αυτοί μπορούν να έχουν σημαντική επίδραση στο τελικό σας κέρδος. Στο παραπάνω παράδειγμα, φανταστείτε ότι χρειάζεστε δύο χρόνια για να ολοκληρώσετε και να πουλήσετε το σπίτι. Αυτό ισοδυναμεί με κέρδος 45.000 € για κάθε χρόνο εργασίας. Όταν λάβετε υπόψη τους φόρους κεφαλαιακών κερδών μακράς διάρκειας, η ανακαίνιση και μεταπώληση ίσως να μην αξίζει τον κόπο.

Ωστόσο, αν χρειαστείτε έξι μήνες για να ολοκληρώσετε το έργο, έχετε κερδίσει 90.000 € σε μισό χρόνο. Τώρα, επειδή είχατε το σπίτι λιγότερο από ένα χρόνο, το κέρδος μετράται ως βραχυπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος και φορολογείται με τον κανονικό, προσωπικό συντελεστή φόρου εισοδήματος, ο οποίος είναι υψηλότερος από τον συντελεστή φόρου κεφαλαιακών κερδών μακράς διάρκειας. Παρόλα αυτά, το κέρδος παραμένει καλό.

House Flipping Σε Πέντε Απλά Βήματα

Για να ξεκινήσετε με το house flipping, ακολουθήστε αυτά τα πέντε βασικά βήματα για να αυξήσετε τις πιθανότητες να βγάλετε κέρδος:

Μην Δανειστείτε

Η χρήση δανείων για την αγορά ενός ακινήτου αυξάνει σημαντικά το ρίσκο. Αν καθυστερήσετε στην ανακαίνιση ή την πώληση, θα βρεθείτε να πληρώνετε μηνιαίες δόσεις με τόκους, μειώνοντας έτσι το κέρδος σας. Αντίθετα, πληρώνοντας με δικά σας χρήματα, δεν έχετε πίεση να πουλήσετε γρήγορα, επιτρέποντάς σας να περιμένετε την καλύτερη στιγμή για να πουλήσετε το ακίνητο.

Μείνετε Σε Περιοχές Που Γνωρίζετε

Η γνώση της τοπικής αγοράς είναι κρίσιμη. Πρέπει να γνωρίζετε ποιες γειτονιές έχουν προοπτική για αύξηση της αξίας και ποια είναι η δυναμική της περιοχής. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να αποφύγετε ακριβά λάθη και να διαχειριστείτε πιο εύκολα την ανακαίνιση και συντήρηση του ακινήτου.

Συμβουλευτείτε έναν Τοπικό Κτηματομεσίτη

Ένας έμπειρος κτηματομεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε το σωστό ακίνητο και να σας δώσει πολύτιμες πληροφορίες για την αγορά. Επιπλέον, θα σας καθοδηγήσει στο να καθορίσετε την σωστή τιμή πώλησης όταν έρθει η ώρα.

Καταρτίστε Έναν Προϋπολογισμό για την Ανακαίνιση

Πριν αγοράσετε το ακίνητο, βεβαιωθείτε ότι έχετε καταρτίσει έναν προϋπολογισμό για τις ανακαινίσεις. Καταγράψτε όλες τις απαραίτητες εργασίες και κοστολογήστε τις, έτσι ώστε να μην βρεθείτε αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις. Επιπλέον, πάντα να κάνετε έναν έλεγχο του ακινήτου πριν την αγορά για να ανακαλύψετε πιθανά προβλήματα.

Επενδύστε σε Έξυπνες Ανακαινίσεις

Οι μεγάλες και δαπανηρές ανακαινίσεις δεν εξασφαλίζουν πάντα υψηλό κέρδος. Επικεντρωθείτε σε ανακαινίσεις που αυξάνουν την αξία του ακινήτου χωρίς να ξεπερνούν τον προϋπολογισμό σας. Μικρές βελτιώσεις, όπως φρεσκάρισμα στους τοίχους ή ανανέωση των εξωτερικών χώρων, μπορούν να κάνουν μεγάλη διαφορά.

Συμπέρασμα

Το house flipping μπορεί να είναι επικερδές αν γίνει σωστά. Είναι σημαντικό να αγοράσετε με σωστό προϋπολογισμό, να κάνετε έξυπνες ανακαινίσεις και να μείνετε προσηλωμένοι στην τοπική αγορά. Με τη σωστή στρατηγική, το flipping μπορεί να σας αποφέρει σημαντικό κέρδος. 

Ωστόσο δεν θα το συνιστούσαμε σε άτομα που δεν γνωρίζουν καλά το χώρο του real estate στην Ελλάδα, εκτός αν μπορούν να φτιάξουν οι ίδιοι ένα σπίτι από την αρχή. Με λίγα λόγια, αν δεν πιάνουν τα χέρια σου ή αν δεν έχετε στενή συνεργασία με έμπιστους μάστορες, το house flipping μπορεί να γίνει ένα πάρα πολύ ακριβό και ασύμφορο σπόρ.

Real Estate Investment Trusts

Όταν μιλάμε για επένδυση σε ακίνητα, πολλοί φαντάζονται παραδοσιακές αγορές ακινήτων, όπως ένα διαμέρισμα ή ένα κατάστημα, που στη συνέχεια θα μισθώσουν για να εξασφαλίσουν σταθερό εισόδημα. Αυτή η μέθοδος, αν και αποτελεσματική, συχνά απαιτεί μεγάλο αρχικό κεφάλαιο, σημαντική διαχείριση και δέσμευση χρόνου. Ωστόσο, υπάρχει μια πιο έξυπνη και σύγχρονη προσέγγιση: η επένδυση σε Real Estate Investment Trusts (REITs).

Τα REITs είναι εταιρείες που συγκεντρώνουν κεφάλαια από επενδυτές και τα χρησιμοποιούν για να αγοράσουν, να διαχειριστούν και να πωλήσουν ακίνητα. Τα ακίνητα αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν από κατοικίες και καταστήματα, μέχρι βιομηχανικές εγκαταστάσεις και γεωργικές εκτάσεις. Το μεγάλο πλεονέκτημα των REITs είναι ότι επιτρέπουν στους επενδυτές να συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων χωρίς να χρειάζεται να αναλάβουν οι ίδιοι τη διαχείριση, κάνοντας τα ιδανικά για παθητικό εισόδημα.

Πώς Λειτουργούν τα REITs

Τα Real Estate Investment Trusts δημιουργήθηκαν στις Ηνωμένες Πολιτείες το 1960 μέσω του νόμου Cigar Excise Tax Extension υπό τον Πρόεδρο Dwight Eisenhower. Ο κύριος στόχος τους ήταν να προσφέρουν στους απλούς επενδυτές μια προσιτή μέθοδο για να επενδύσουν σε διαφοροποιημένα χαρτοφυλάκια ακινήτων που παράγουν εισόδημα. Μέσω ενός μοντέλου μετοχών, τα REITs λειτουργούν παρόμοια με τα αμοιβαία κεφάλαια, προσφέροντας μετοχές και συγκεντρώνοντας πολλές διαφορετικές επενδύσεις σε ένα μέρος.

Τα REITs στην Αμερική και σε όλες τις χώρες που είναι διαθέσιμα, έχουν αρκετές ιδιομορφίες και υποχρεούνται από το νόμο να τηρούν συγκεκριμένες λειτουργικές απαιτήσεις για να μπορούν να αναγνωρίζονται ως τέτοιες. Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά τους είναι ότι πρέπει να προέρχεται τουλάχιστον το 75% των ακαθάριστων εσόδων τους από ακίνητα και να επενδύουν τουλάχιστον το 75% των συνολικών περιουσιακών στοιχείων τους σε ακίνητα. Επίσης, τα REITs υποχρεούνται να διανέμουν τουλάχιστον το 90% των εσόδων που κερδίζουν από τις επενδύσεις τους στους μετόχους.

Ιστορικές Αποδόσεις των REITs

Οι REITs έχουν ιστορικά αποτελέσει μία από τις πιο σταθερές κατηγορίες επενδυτικών προϊόντων όσον αφορά την απόδοση. Ο δείκτης FTSE NAREIT Equity REIT Index, που χρησιμοποιείται από τους περισσότερους επενδυτές για την αξιολόγηση της απόδοσης της αμερικανικής αγοράς ακινήτων, παρουσίασε μέση ετήσια απόδοση 6,93% την τελευταία δεκαετία έως τον Μάρτιο του 2024.

Για μια περίοδο 25 ετών έως τον Μάρτιο του 2024, ο δείκτης αυτός παρουσίασε απόδοση 9,63%, συγκριτικά με 7,78% για τον δείκτη S&P 500 και 8,37% για τον δείκτη Russell 2000. Ιστορικά, οι επενδυτές που αναζητούν αποδόσεις έχουν σημειώσει καλύτερα αποτελέσματα επενδύοντας σε ακίνητα παρά σε σταθερό εισόδημα, την παραδοσιακή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για αυτό το σκοπό. Ένα προσεκτικά διαμορφωμένο χαρτοφυλάκιο θα πρέπει να εξετάσει και τα δύο.

Τύποι REITs

Υπάρχουν αρκετοί διαφορετικοί τύποι REITs διαθέσιμοι προς αγοραπωλησία. Ας δούμε τους πιο σημαντικούς από αυτούς. 

Retail REITs 

Όταν εξετάζετε την επένδυση σε ακίνητα λιανικής, το πρώτο που πρέπει να κάνετε είναι να αναλύσετε τη βιομηχανία λιανικής. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τα retail REITs κερδίζουν χρήματα από τα ενοίκια που χρεώνουν στους ενοικιαστές τους. Αν οι λιανέμποροι αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες λόγω κακών πωλήσεων, είναι πιθανό να καθυστερήσουν ή ακόμα και να μην καταβάλουν τις μηνιαίες πληρωμές τους, γεγονός που μπορεί να τους οδηγήσει σε πτώχευση. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να βρεθεί νέος ενοικιαστής, κάτι που δεν είναι πάντα εύκολο. 

Επομένως, είναι κρίσιμο να επενδύσετε σε REITs με τους πιο ισχυρούς "anchor tenants", όπως τα καταστήματα τροφίμων και τα καταστήματα οικιακών ειδών. Μόλις κάνετε την εκτίμησή σας για τον κλάδο, η προσοχή σας θα πρέπει να στραφεί στα ίδια τα REITs. Όπως και με κάθε επένδυση, είναι σημαντικό να έχουν καλά κέρδη, ισχυρούς ισολογισμούς και όσο το δυνατόν λιγότερο χρέος, ιδίως το βραχυπρόθεσμο.

Residential REITs 

Αυτά είναι REITs που κατέχουν και διαχειρίζονται πολυκατοικίες ενοικίασης, καθώς και προκατασκευασμένες κατοικίες. Όταν σκέφτεστε να επενδύσετε σε αυτού του είδους τα REITs, πρέπει να εξετάσετε πολλούς παράγοντες. Για παράδειγμα, οι καλύτερες αγορές διαμερισμάτων τείνουν να είναι εκεί όπου η προσιτότητα κατοικιών είναι χαμηλή σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα. 

Σε πόλεις όπως η Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες, το υψηλό κόστος των κατοικιών αναγκάζει περισσότερους ανθρώπους να νοικιάσουν, γεγονός που αυξάνει την τιμή που μπορούν να χρεώσουν οι ιδιοκτήτες κάθε μήνα. Ως αποτέλεσμα, τα μεγαλύτερα residential REITs τείνουν να εστιάζουν σε μεγάλα αστικά κέντρα.

Healthcare REITs 

Τα Healthcare REITs είναι ένα ενδιαφέρον υποτομέας για παρακολούθηση καθώς οι πληθυσμοί σε αυτό που αποκαλούμε Δυτικό κόσμο γερνούν με αυξανόμενους ρυθμούς και τα έξοδα υγειονομικής περίθαλψης συνεχίζουν να αυξάνονται. 

Τα Healthcare REITs επενδύουν σε ακίνητα όπως νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, γηροκομεία και οίκους ευγηρίας. Η επιτυχία αυτού του ακινήτου συνδέεται άμεσα με το σύστημα υγειονομικής περίθαλψης. 

Office REITs

Τα Office REITs επενδύουν σε κτίρια γραφείων. Παίρνουν εισόδημα από ενοικιαστές που συνήθως έχουν υπογράψει μακροχρόνιες μισθώσεις. Τέσσερις ερωτήσεις προκύπτουν για όποιον ενδιαφέρεται να επενδύσει σε ένα office REIT: Ποια είναι η κατάσταση της οικονομίας και ποιο είναι το ποσοστό ανεργίας; Ποιο είναι το ποσοστό κενών θέσεων; Πώς τα πηγαίνει η περιοχή στην οποία επενδύει το REIT οικονομικά; Πόσο κεφάλαιο έχει για εξαγορές;

Mortgage REITs 

Τα Mortgage REITs (Real Estate Investment Trusts) είναι επενδυτικά σχήματα που εστιάζουν στην αγορά και διαχείριση υποθηκών και χρεών που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία. Αντί να επενδύουν σε φυσικά ακίνητα όπως τα παραδοσιακά REITs, τα Mortgage REITs επενδύουν σε στεγαστικά και εμπορικά δάνεια ή σε υποθήκες που υποστηρίζονται από χρεόγραφα (Mortgage-Backed Securities - MBS).

Η βασική πηγή εσόδων για τα Mortgage REITs είναι η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου που πληρώνουν για να δανειστούν κεφάλαια (συνήθως μέσω βραχυπρόθεσμου δανεισμού) και του επιτοκίου που κερδίζουν από τις υποθήκες ή τα δάνεια που κατέχουν. Αυτή η διαφορά ονομάζεται "spread" και αποτελεί τον κύριο τρόπο δημιουργίας κέρδους για τα Mortgage REITs.

Τα Mortgage REITs προσφέρουν στους επενδυτές την ευκαιρία να επωφεληθούν από τις κινήσεις των επιτοκίων και τη δυναμική της αγοράς των υποθηκών. Ωστόσο, συνοδεύονται και από συγκεκριμένους κινδύνους, όπως η μεταβλητότητα των επιτοκίων, που μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τα κέρδη τους.

Πώς επενδύουμε σε REITs;

Η διαδικασία επένδυσης σε REITs είναι σχετικά απλή. Αρκεί να ανοίξετε έναν επενδυτικό λογαριασμό σε μια πλατφόρμα, να επιλέξετε το REIT που σας ενδιαφέρει και να προχωρήσετε στην αγορά. Εναλλακτικά, μπορείτε να επενδύσετε σε ETFs που επικεντρώνονται στα μεγαλύτερα αμερικανικά REITs, όπως το IUSP, το οποίο προσφέρει φοροαπαλλαγές και σταθερά μερίσματα.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, όπως με κάθε επένδυση, τα REITs δεν είναι χωρίς ρίσκο. Ειδικά σε περιόδους υψηλών επιτοκίων, οι τιμές των μετοχών των REITs μπορεί να πιεστούν, προσφέροντας όμως ταυτόχρονα ευκαιρίες για μελλοντική ανάπτυξη καθώς η οικονομία ανακάμπτει. 

Φορολογία και REITs

Επίσης, η φορολογία είναι ακόμα ένα σημαντικό αγκάθι για το οποίο δεν γίνεται ιδιαίτερα μεγάλη κουβέντα. Αν δεν επενδύσετε σε κάποιο UCITS REIT ETF μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε διπλό φόρο, ιδιαίτερα αν το REIT που σας ενδιαφέρει είναι στην Αμερική.

Ας υποθέσουμε ότι ένας Ευρωπαίος επενδυτής θέλει να επενδύσει στην Realty Income Corporation, ένα από τα πιο γνωστά αμερικανικά REITs, που συζητιέται πολύ λόγω των μηναίων μερισμάτων που προσφέρει. Επειδή η επένδυση γίνεται σε αμερικανικό REIT, ο επενδυτής μπορεί να αντιμετωπίσει διπλή φορολογία (τόσο στην Αμερική όσο και στη χώρα του). Για να το αποφύγει αυτό, θα πρέπει να ελέγξει αν υπάρχει φορολογική συμφωνία μεταξύ των δύο χωρών και ενδεχομένως να καταθέσει τη φόρμα W-8BEN στην πλατφόρμα του. 

Αυτό ναι μεν μειώνει το ποσοστό του φόρου, όπως πάλι ο επενδυτής επιβαρύνεται με τη φορολογία της χώρας κατοικίας του, μειώνοντας τα κέρδη. Για ευρωπαίους επενδυτές, τα UCITS ETFs που επενδύουν σε αμερικανικές REITs, όπως το iShares US Property Yield UCITS ETF, μπορεί να επωφεληθεί από καλύτερη φορολογική αντιμετώπιση και παράλληλα να απολαύσει τις αποδόσεις από μερίσματα χωρίς την ανάγκη για αμερικανική φορολογική δήλωση.

Real Estate Με Crowdfunding

Το real estate crowdfunding είναι μια μέθοδος επένδυσης σε ακίνητα, όπου πολλοί μικροεπενδυτές συγκεντρώνουν τα χρήματά τους για να χρηματοδοτήσουν ένα έργο ακινήτων. Αυτή η συλλογική επένδυση επιτρέπει σε ανθρώπους που δεν έχουν μεγάλα κεφάλαια να συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων και να αποκτήσουν μερίδιο σε ακίνητα, όπως εμπορικά κτίρια, κατοικίες ή αναπτυξιακά έργα.

Στην πράξη, το real estate crowdfunding λειτουργεί ως εξής: Μια πλατφόρμα crowdfunding προβάλλει διάφορα έργα ακινήτων στους ενδιαφερόμενους επενδυτές. Αυτοί μπορούν να επιλέξουν το έργο που τους ενδιαφέρει και να επενδύσουν ένα ποσό, το οποίο συνήθως είναι πολύ μικρότερο από το ποσό που θα απαιτούνταν για να αγοράσουν το ακίνητο μόνοι τους. Σε αντάλλαγμα, οι επενδυτές λαμβάνουν μερίσματα από τα ενοίκια ή από τα κέρδη που προκύπτουν από την πώληση του ακινήτου.

Βασικά Χαρακτηριστικά

Το real estate crowdfunding επιτρέπει σε πολλούς μικροεπενδυτές να συγκεντρώνουν τα χρήματά τους για να χρηματοδοτήσουν ένα ακίνητο ή ένα έργο ακινήτων. Αυτό δίνει τη δυνατότητα σε άτομα που δεν έχουν μεγάλα κεφάλαια να συμμετάσχουν στην αγορά ακινήτων.

• Χαμηλό Αρχικό Κεφάλαιο: Οι επενδυτές μπορούν να συμμετέχουν σε έργα ακινήτων με μικρά ποσά, συχνά ξεκινώντας από μερικές εκατοντάδες ευρώ. Αυτό καθιστά την επένδυση σε ακίνητα προσβάσιμη σε περισσότερους ανθρώπους.

• Διαφοροποίηση: Οι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν σε πολλά διαφορετικά έργα, μειώνοντας τον κίνδυνο που συνδέεται με τη συγκέντρωση όλων των κεφαλαίων τους σε ένα μόνο ακίνητο.

• Ευκολία και Πρόσβαση: Οι επενδύσεις γίνονται μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, οι οποίες παρέχουν λεπτομερείς πληροφορίες για τα έργα, καθιστώντας τη διαδικασία εύκολη και προσβάσιμη από οπουδήποτε.

• Παθητικό Εισόδημα: Οι επενδυτές λαμβάνουν συνήθως μερίσματα από τα ενοίκια ή τα κέρδη από την πώληση του ακινήτου, χωρίς να χρειάζεται να αναλάβουν ενεργό ρόλο στη διαχείριση του ακινήτου.

• Ρίσκο και Ρευστότητα: Όπως κάθε επένδυση, το real estate crowdfunding έχει και κινδύνους, όπως η έλλειψη ρευστότητας (δυσκολία στην πώληση της επένδυσης) και οι διακυμάνσεις στην αξία των ακινήτων.

• Πλατφόρμες Διαμεσολάβησης: Οι επενδύσεις γίνονται μέσω ειδικών πλατφορμών crowdfunding, οι οποίες διαχειρίζονται τις επενδύσεις και προσφέρουν διαφάνεια και ασφάλεια στους επενδυτές.

Πώς Δουλεύει το Crowdfunding

Μια πλατφόρμα crowdfunding ακινήτων λειτουργεί ως διαμεσολαβητής μεταξύ των χορηγών (που δημοσιεύουν τα έργα) και των επενδυτών, διευκολύνοντας την ανταλλαγή κεφαλαίων και ιδιοκτησίας μεταξύ των δύο μερών. Η πλατφόρμα είναι επίσης υπεύθυνη για την επαλήθευση της ταυτότητας των επενδυτών και των χορηγών, τον έλεγχο του ιστορικού πιστοληπτικής ικανότητας και τη συμμόρφωση με όλα τα κανονιστικά πρότυπα.

Ωστόσο, δεδομένου ότι το crowdfunding ακινήτων δεν είναι μια ρυθμισμένη αγορά και τα κεφάλαιά σας δεν είναι επ’ουδενί εξασφαλισμένα, είναι απαραίτητο να κάνετε τη δική σας έρευνα για την αξιοπιστία της πλατφόρμας και των έργων πριν λάβετε οποιεσδήποτε επενδυτικές αποφάσεις.

Αφού επιβεβαιώσετε την αξιοπιστία της πλατφόρμας, τα βήματα που πιθανόν θα χρειαστεί να ακολουθήσετε ως επενδυτής είναι τα εξής:

1. Εγγραφή στην πλατφόρμα: Δημιουργήστε έναν λογαριασμό σε μια αξιόπιστη πλατφόρμα. Ελέγξτε τις απαιτήσεις για τους επενδυτές και βεβαιωθείτε ότι πληροίτε τα κριτήρια.

2. Έλεγχος ελάχιστης επένδυσης: Βεβαιωθείτε ότι το ελάχιστο ποσό επένδυσης είναι αποδεκτό για εσάς και ότι τα τέλη που χρεώνει η πλατφόρμα είναι λογικά.

3. Έρευνα και επιλογή έργων: Εξετάστε τις διαθέσιμες προσφορές και επιλέξτε αυτές που σας ταιριάζουν.

4. Επένδυση: Πραγματοποιήστε την επένδυσή σας και ξεκινήστε να παρακολουθείτε την πρόοδο του έργου μέσω της πλατφόρμας.

5. Απόδοση κερδών: Όταν το έργο αρχίσει να αποφέρει κέρδη, θα αρχίσετε να λαμβάνετε τα μερίσματα σας με βάση τους προ-συμφωνημένους όρους.

Τύποι Real Estate Crowdfunding

Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι επένδυσης μέσω crowdfunding στην αγορά ακινήτων: το χρέος και η μετοχική συμμετοχή. Ας δούμε αναλυτικά αυτούς τους δύο τύπους για να κατανοήσουμε καλύτερα πώς λειτουργεί το crowdfunding ακινήτων.

Equity Crowdfunding

Σε αυτόν τον τύπο crowdfunding, οι επενδυτές αποκτούν μερίδιο ή μερική ιδιοκτησία του ακινήτου στο οποίο επενδύουν. Τα κέρδη προκύπτουν όταν το ακίνητο ενοικιάζεται ή πωλείται. Στην πρώτη περίπτωση, οι αποδόσεις προέρχονται από το εισόδημα από ενοίκια, ενώ στη δεύτερη από τη διαφορά στην τιμή αγοράς και πώλησης του ακινήτου.

Οι επενδυτές σε αυτόν τον τύπο επένδυσης μπορούν να υπολογίζουν στα εξής οφέλη:

• Απεριόριστες δυνατότητες κέρδους, αν η αξία του ακινήτου αυξηθεί.

• Συνήθως, δεν υπάρχουν μηνιαίες χρεώσεις διαχείρισης.

• Φορολογικά οφέλη, αν η αξία του ακινήτου μειώνεται.

Ωστόσο, υπάρχουν και ορισμένα μειονεκτήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη, όπως:

• Υψηλός κίνδυνος, καθώς υπάρχει πιθανότητα η αξία του ακινήτου να μειωθεί.

• Χαμηλή ρευστότητα, που σημαίνει ότι δεν μπορείτε να αποσύρετε τα κεφάλαιά σας άμεσα. Συνήθως, η περίοδος κατοχής κυμαίνεται από τρία έως δέκα χρόνια.

Debt Crowdfunding

Στο crowdfunding χρέους, οι επενδυτές λαμβάνουν σταθερούς τόκους μηνιαίως, ανάλογα με το ποσό που έχουν επενδύσει και το συμφωνημένο ποσοστό απόδοσης. Οι επενδυτές χρέους συνήθως προτεραιοποιούνται στις πληρωμές των κερδών, γεγονός που καθιστά αυτήν την επένδυση γενικά χαμηλότερου κινδύνου σε σχέση με τη μετοχική συμμετοχή.

Τα κύρια οφέλη αυτού του τύπου επένδυσης είναι:

• Σχετικά μικρή περίοδος κατοχής, που συνήθως κυμαίνεται από 6 μήνες έως 2 χρόνια.

• Σταθερό εισόδημα με καθορισμένο τόκο.

• Προτεραιότητα στις πληρωμές σε σχέση με τους επενδυτές μετοχικής συμμετοχής.

Όπως είναι φυσικό, η επένδυση σε χρέος συνοδεύεται από κάποια μειονεκτήματα, τα κυριότερα εκ των οποίων είναι:

• Η εν δυνάμει απόδοση είναι καθορισμένη και περιορισμένη, ανάλογα με το ποσό που επενδύθηκε.

• Η πλατφόρμα μπορεί να επιβάλλει επαναλαμβανόμενες χρεώσεις διαχείρισης.

Για να επιλέξετε το κατάλληλο έργο, όλα εξαρτώνται από τα κεφάλαια που είστε διατεθειμένοι να επενδύσετε και από το πόσο καιρό είστε πρόθυμοι να περιμένετε για να κερδίσετε. Με άλλα λόγια, η συνολική σας στρατηγική και οι στόχοι σας θα καθορίσουν την επιλογή σας.

Επιλέγοντας την Κατάλληλη Πλατφόρμα Real Estate Crowdfunding

Για να επιλέξει κανείς μια καλή πλατφόρμα crowdfunding ακινήτων, είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη διάφορα κριτήρια που θα εξασφαλίσουν τόσο την ασφάλεια της επένδυσης όσο και τη δυνατότητα για καλές αποδόσεις. Ακολουθούν ορισμένα βασικά σημεία που πρέπει να εξεταστούν:

• Αξιόπιστη Ομάδα Διαχείρισης: Πίσω από κάθε πλατφόρμα crowdfunding ή εταιρεία διαχείρισης ακινήτων βρίσκονται πραγματικοί άνθρωποι. Όταν αποφασίζετε να επενδύσετε, είναι σημαντικό να έχετε εμπιστοσύνη στους ανθρώπους που θα διαχειρίζονται τα χρήματά σας. Μερικοί δείκτες μιας αξιόπιστης ομάδας περιλαμβάνουν την παρουσία τους στο διαδίκτυο. Οι βιογραφίες των ιδρυτών και των διαχειριστών στην ιστοσελίδα τους ή στα κοινωνικά δίκτυα είναι καλό σημάδι, καθώς δείχνουν ότι είναι πρόθυμοι να συνδέσουν το όνομά τους με την πλατφόρμα και να βάλουν την υπόληψή τους στην άκρη. Επίσης, είναι σημαντικό να βλέπετε ότι η πλειονότητα της δουλειάς γίνεται από την εσωτερική ομάδα της εταιρείας και από σταθερούς συνεργάτες, αντί να ανατίθεται σε τρίτους με το χαμηλότερο κόστος. Αξιόπιστες ομάδες έχουν προσωπικό για τη διαχείριση των επενδύσεων και ισχυρές συνεργασίες με κορυφαίες εταιρείες για την ανάληψη μεγάλων έργων, όπως ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός και η κατασκευή.

• Αποδεδειγμένο Ιστορικό Επιτυχίας: Πόσα χρόνια λειτουργεί το ταμείο ή η εταιρεία διαχείρισης; Όσο περισσότερα, τόσο καλύτερα. Πόσες συμφωνίες έχουν ολοκληρωθεί και πληρωθεί; Αυτό δείχνει αν η ομάδα ήταν ενεργή κατά τη διάρκεια της λειτουργίας της. Επιπλέον, πόσο καλά χρηματοδοτημένη είναι η πλατφόρμα; Μια καλά χρηματοδοτημένη πλατφόρμα προσφέρει κοινωνική απόδειξη ότι άλλοι επενδυτές έχουν εμπιστοσύνη σε αυτήν.

• Διαφάνεια: Είναι οι πληροφορίες απόδοσης εύκολα διαθέσιμες; Αξιόπιστες εταιρείες δημοσιεύουν τα στοιχεία τους. Ακόμα και για έργα που δεν απέδωσαν όπως αναμενόταν, οι πληροφορίες θα πρέπει να είναι διαθέσιμες μαζί με μια εξήγηση για την απόκλιση από τις προσδοκίες.

• Επικοινωνία: Πώς θα σας ενημερώνουν για τις εξελίξεις ή αλλαγές στις επενδύσεις σας; Μπορείτε να επικοινωνήσετε με κάποιον απευθείας σε περίπτωση ερωτήσεων ή ανησυχιών; Σε πλατφόρμες επενδύσεων, το να υπάρχει μια σαφής και άμεση επικοινωνία με τους πελάτες είναι πολύ σημαντικό.

• Σαφής Δομή Προμηθειών: Οι προμήθειες είναι ένα φυσιολογικό κόστος της επένδυσης μέσω πλατφόρμας crowdfunding ή εταιρείας διαχείρισης. Αυτές οι προμήθειες καλύπτουν τα έξοδα του διαχειριστή ή του χορηγού και, στις περισσότερες περιπτώσεις, αξίζουν για τον χρόνο και τα χρήματα που εξοικονομούν οι επενδυτές διαχειριζόμενοι το περιουσιακό στοιχείο μόνοι τους. Οι επενδυτές είναι συνήθως ευτυχείς να πληρώσουν για την εμπειρία που φέρνουν οι διαχειριστές και οι χορηγοί, κάτι που βελτιώνει την πιθανή κερδοφορία.

• Καλή Απόδοση των Μακροχρόνιων Ενοικιαζόμενων Ακινήτων: Αν η πλατφόρμα ή η εταιρεία στην οποία σκέφτεστε να επενδύσετε επενδύει σε μακροχρόνια ενοικιαζόμενα ακίνητα, πώς αποδίδουν αυτά τα ακίνητα; Είναι τα επίπεδα εκτίμησης και υποτίμησης σε συμφωνία με τα τοπικά συγκριτικά στοιχεία; Αποτελεί το εισόδημα από ενοίκια μια αξιόλογη απόδοση της επένδυσης (ROI);

Γενικά, επειδή ο χώρος είναι ακόμα λίγο αχαρτογράφητος νομικά, ξεπηδούν συνεχώς καινούργιες εταιρείες αμφιβόλου αξιοπιστίας. Για αυτό είναι μια καλή ιδέα να πάτε με τους αξιόπιστους παίκτες στο χώρο όπως η Reinvest24 ή η EstateGuru.

Γιατί Να Επενδύσω Σε Ακίνητα

Η επένδυση σε ακίνητα έχει παραδοσιακά αποτελέσει μια από τις πιο δημοφιλείς επιλογές για την εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος και τη διατήρηση της αξίας του κεφαλαίου. Ωστόσο, η απόφαση για το αν και πότε συμφέρει η επένδυση σε ακίνητα εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως οι επενδυτικοί στόχοι, η οικονομική κατάσταση, και οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς.

Αξίζει να Επενδύσετε σε Ακίνητα;

Η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως:

• Διατήρηση Αξίας: Τα ακίνητα αποτελούν ένα υλικό περιουσιακό στοιχείο που, σε γενικές γραμμές, διατηρεί την αξία του με την πάροδο του χρόνου. Είναι μια καλή άμυνα ενάντια στον πληθωρισμό, καθώς η αξία τους και τα ενοίκια τείνουν να αυξάνονται σε περιόδους οικονομικής ανόδου.

• Σταθερό Εισόδημα: Ενοικιάζοντας ένα ακίνητο, μπορείτε να εξασφαλίσετε ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα. Αυτό το εισόδημα μπορεί να είναι προβλέψιμο και συνεπές, ειδικά σε περιοχές με υψηλή ζήτηση για κατοικίες ή εμπορικούς χώρους.

• Διαφοροποίηση Χαρτοφυλακίου: Η προσθήκη ακινήτων στο επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο μπορεί να βοηθήσει στη διαφοροποίηση και στη μείωση του κινδύνου, καθώς οι αξίες των ακινήτων δεν συσχετίζονται άμεσα με τις τιμές των μετοχών ή άλλων επενδύσεων.

Πότε Είναι Συμφέρουσα η Επένδυση σε Ακίνητα;

Η κατάλληλη στιγμή για να επενδύσετε σε ακίνητα εξαρτάται από διάφορους παράγοντες:

1. Στόχοι Επένδυσης: Αν ο στόχος σας είναι το μακροπρόθεσμο κέρδος, η επένδυση σε ακίνητα σε ανερχόμενες περιοχές μπορεί να είναι μια καλή επιλογή, καθώς η ζήτηση και οι τιμές ενδέχεται να αυξηθούν με την πάροδο του χρόνου. Για βραχυπρόθεσμα κέρδη, η αγορά ακινήτων που μπορούν να ανακαινιστούν και να μεταπωληθούν γρήγορα είναι μια πιθανή στρατηγική.

2. Οικονομική Κατάσταση: Αν διαθέτετε το απαιτούμενο κεφάλαιο ή μπορείτε να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση με ευνοϊκούς όρους, η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι ελκυστική. Η ύπαρξη κεφαλαίου για απρόβλεπτα έξοδα είναι επίσης κρίσιμη.

3. Συνθήκες Αγοράς: Η κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην περιοχή που σας ενδιαφέρει είναι σημαντική. Σε περιόδους οικονομικής ανάπτυξης και αυξημένης ζήτησης, οι τιμές των ακινήτων τείνουν να αυξάνονται, κάνοντάς τα μια πιο επικερδή επένδυση.

Συμβουλές για Επιτυχημένη Επένδυση

Πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε επένδυση, είναι σημαντικό να:

• Ερευνήσετε καλά την αγορά: Συγκεντρώστε πληροφορίες για τις περιοχές που έχουν προοπτικές ανάπτυξης και αυξημένη ζήτηση.

• Συμβουλευτείτε ειδικούς: Οι επενδυτικοί σύμβουλοι μπορούν να σας βοηθήσουν να καθορίσετε τους στόχους σας και να βρείτε τις καλύτερες ευκαιρίες επένδυσης.

• Υπολογίσετε τα κόστη: Μην παραλείψετε να συνυπολογίσετε τα έξοδα συντήρησης, φόρους, και πιθανές επισκευές που μπορεί να χρειαστεί το ακίνητο.

Η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι μια πολύτιμη προσθήκη στο χαρτοφυλάκιό σας, εφόσον γίνει με σωστή στρατηγική και προσεκτική σκέψη.

Ακίνητα και Φορολογία Στην Ελλάδα

Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα αποτελείται από διάφορους φόρους και τέλη που επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς και στις συναλλαγές που σχετίζονται με τα ακίνητα. Όταν κάποιος θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση σε ακίνητα, δεν μπορεί να αγνοήσει τις επιπτώσεις που θα έχει η φορολόγηση στο περιθώριο κερδών του.

Φορολογία Ενοικίασης

Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων φορολογούνται ξεχωριστά με φορολογικούς συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως και 45%. Επιπλέον, τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, εφόσον το συνολικό ετήσιο εισόδημα του φορολογούμενου υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ.

Τι Αποτελεί Εισόδημα από Ακίνητα

Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται κάθε ποσό που προέρχεται από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, καθώς και το τεκμαρτό εισόδημα που μπορεί να προκύπτει από την ιδιόχρηση ή τη δωρεάν παραχώρηση ακινήτων σε τρίτους.

Το εισόδημα αυτό μπορεί να δηλωθεί από οποιοδήποτε φυσικό πρόσωπο έχει νόμιμα αποκτήσει δικαιώματα κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητο, είτε μέσω δικαστικής απόφασης, οριστικού συμβολαίου ή χρησικτησίας.

Επιπρόσθετα, εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει επίσης κάθε ποσό που προέρχεται από την εκμίσθωση χώρων για την τοποθέτηση επιγραφών ή τη χρήση κοινόχρηστων χώρων. Ακόμη, το ποσό αποζημίωσης που καταβάλλεται για την πρόωρη λήξη μιας μίσθωσης θεωρείται εισόδημα από ακίνητα.

Δαπάνες και Εκπτώσεις Φόρου για Ακίνητα

Για τα ακίνητα, αναγνωρίζεται μια έκπτωση χωρίς την ανάγκη προσκόμισης δικαιολογητικών, η οποία ανέρχεται στο 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος για επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.

Για δαπάνες που αφορούν αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης, αναγνωρίζεται έκπτωση 10% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά για αυτές τις δαπάνες είναι οι αποδείξεις που εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.

Κλίμακες Φορολογίας για Εισοδήματα από Ακίνητα

Τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα, δηλαδή τα ποσά που απομένουν μετά την αφαίρεση των εκπιπτόμενων δαπανών, φορολογούνται με τους ακόλουθους συντελεστές:

• 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ.

• 35% για το μέρος του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ.

• 45% για το μέρος του εισοδήματος που υπερβαίνει τα 35.000 ευρώ.

Επιπλέον, εάν ο φορολογούμενος δηλώσει συνολικό εισόδημα άνω των 12.000 ευρώ, είτε προέρχεται αποκλειστικά από ακίνητα είτε από άλλες πηγές, τότε το συνολικό αυτό εισόδημα υπόκειται σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης.

Ανείσπρακτα ενοίκια

Για να μη φορολογηθούν τα ανείσπρακτα ενοίκια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει κινηθεί νομικά εναντίον του ενοικιαστή μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης, με την έκδοση διαταγής πληρωμής, δικαστικής απόφασης ή άσκηση αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Πριν από την ηλεκτρονική υποβολή των εντύπων Ε2 και Ε1, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προσκομίσει στην αρμόδια ΔΟΥ τα απαραίτητα έγγραφα, όπως αντίγραφα των διαταγών ή δικαστικών αποφάσεων.

Φορολογία Αγοραπωλησιών

Πριν προχωρήσετε στην πώληση ενός ακινήτου, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τους φόρους που θα κληθείτε να πληρώσετε ως πωλητής, καθώς και εκείνους που θα επιβαρύνουν τον αγοραστή. Συνήθως, ο πωλητής είναι υπεύθυνος για τους φόρους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη διαχείριση του ακινήτου. Συγκεκριμένα, θα πρέπει να εξασφαλίσετε τα απαραίτητα πιστοποιητικά που επιβεβαιώνουν την εξόφληση όλων των φορολογικών υποχρεώσεων έως την ημερομηνία της πώλησης.

Φόροι Σχετικοί με την Αγοραπωλησία Ακινήτων

Κατά την αγορά ακινήτου, οι κύριοι φόροι που επιβάλλονται είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ή ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ). Η υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα έχει ανασταλεί έως τις 31/12/2024. Οι φόροι αυτοί καταβάλλονται από τον αγοραστή.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Πριν τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Ο ΦΜΑ επιβάλλεται σε κάθε αγορά ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς κατοικίας. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο αγοραστής μπορεί να απαλλαγεί μερικώς ή πλήρως από τον ΦΜΑ, εάν πρόκειται για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Η διαδικασία περιλαμβάνει την υποβολή κοινής δήλωσης ΦΜΑ από τα συμβαλλόμενα μέρη πριν τη σύνταξη του συμβολαίου. Η δήλωση αυτή μπορεί πλέον να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ.

Ο γενικός συντελεστής του ΦΜΑ είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να ισχύουν διαφορετικοί συντελεστές ανάλογα με ειδικές συνθήκες και χαρακτηριστικά του αγοραστή.

Η απαλλαγή από τον ΦΜΑ ισχύει μόνο μία φορά και αφορά αποκλειστικά την αγορά κύριας κατοικίας. Τα αφορολόγητα όρια ξεκινούν από €200.000 για άγαμους και €250.000 για έγγαμους, με περαιτέρω αυξήσεις ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών του αγοραστή. Για να ισχύσει η απαλλαγή, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η μη ύπαρξη άλλης κατοικίας που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του.

Η αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΜΑ υποβάλλεται μαζί με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Αν η απαλλαγή εγκριθεί μετά την υποβολή της δήλωσης, ο αγοραστής μπορεί να αιτηθεί την επιστροφή του φόρου.

Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, επιβάλλεται ΦΠΑ 24% στην πρώτη πώληση νεόδμητων ακινήτων. Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής καταβάλλει ΦΠΑ αντί για ΦΜΑ. Ως νεόδμητα θεωρούνται τα ακίνητα με άδεια οικοδομής που εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2006. Ωστόσο, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα έχει ανασταλεί μέχρι τις 31/12/2024, προκειμένου να ενισχυθεί η οικοδομική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει ότι, μέχρι το τέλος του 2024, οι μεταβιβάσεις επιβαρύνονται μόνο με ΦΜΑ, εκτός αν ο αγοραστής δικαιούται απαλλαγή.

Φόροι Σχετικοί με την Ιδιοκτησία Ακινήτων

Αν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου, θα πρέπει να πληρώνετε συγκεκριμένους φόρους λόγω της ιδιοκτησίας σας, όπως το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).

Πριν από την πώληση του ακινήτου σας, θα πρέπει να τακτοποιήσετε τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα, που μπορεί να αυξήσουν τις οφειλές σας σε ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ. Ενδέχεται επίσης να υπάρχουν ανεξόφλητες οφειλές από αυτούς τους φόρους, οι οποίες πρέπει να ρυθμιστούν πριν από την πώληση. Θα χρειαστείτε τα απαραίτητα πιστοποιητικά που βεβαιώνουν την εξόφληση όλων των οφειλών σας πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)

Το ΤΑΠ είναι ένας δημοτικός φόρος που επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το ποσό του ΤΑΠ υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και εισπράττεται από τον δήμο μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, μαζί με τα δημοτικά τέλη και φόρους.

Το ποσοστό του ΤΑΠ κυμαίνεται από 0,025% έως 0,035%, ανάλογα με την τιμή ζώνης του ακινήτου, τον συντελεστή παλαιότητας και τα τετραγωνικά μέτρα του.

Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις από την καταβολή του ΤΑΠ, όπως:

• Κτίρια υπό κατασκευή για 7 χρόνια από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή μέχρι να ενοικιαστούν ή να χρησιμοποιηθούν.

• Κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών.

• Ιστορικά ή θρησκευτικά ακίνητα που ανήκουν στο ελληνικό δημόσιο, σε ΟΤΑ ή φιλανθρωπικά ιδρύματα.

Μέχρι τον Μάρτιο του 2022, για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου, ήταν απαραίτητη η έκδοση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ, η οποία πιστοποιεί ότι το ΤΑΠ έχει εξοφληθεί για τα τελευταία 5 χρόνια. Ωστόσο, λόγω της χρονοβόρας διαδικασίας έκδοσης αυτής της βεβαίωσης, δόθηκε η δυνατότητα στους δήμους να αποφασίζουν αν η βεβαίωση ΤΑΠ είναι απαραίτητη για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Σε περίπτωση που η βεβαίωση ΤΑΠ δεν εκδοθεί, ο πωλητής μπορεί να καταθέσει στον συμβολαιογράφο χρηματική εγγύηση ύψους 0,3‰ επί της αξίας πώλησης του ακινήτου. Ο δήμος έχει στη διάθεσή του 3 μήνες για να εκκαθαρίσει την οφειλή

Τι να προσέξετε στην αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου

Όταν αποφασίζετε να επενδύσετε σε ένα ακίνητο, υπάρχουν πολλά σημαντικά στοιχεία που πρέπει να εξετάσετε για να διασφαλίσετε ότι η επένδυσή σας θα είναι αποδοτική και ασφαλής. Ακολουθούν μερικά βασικά σημεία που πρέπει να προσέξετε:

Τοποθεσία του Ακινήτου

Η τοποθεσία είναι ίσως ο πιο κρίσιμος παράγοντας στην αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου. Όπως είχε πεί και ο Harold Samuel το 1926, “It’s all about location, location, location”. Ένα ακίνητο σε καλή τοποθεσία μπορεί να διατηρήσει ή και να αυξήσει την αξία του με την πάροδο του χρόνου. Εξετάστε περιοχές με υψηλή ζήτηση, καλή πρόσβαση σε μεταφορικά μέσα, σχολεία, καταστήματα και άλλες βασικές υποδομές. Περιοχές που βρίσκονται κοντά σε τουριστικούς προορισμούς ή επιχειρηματικά κέντρα συχνά έχουν υψηλότερη αξία και μεγαλύτερες πιθανότητες για ενοικίαση​.

Προοπτικές Ανάπτυξης

Είναι σημαντικό να εξετάσετε τις μελλοντικές προοπτικές ανάπτυξης της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αν υπάρχουν σχέδια για υποδομές, όπως νέοι δρόμοι, εμπορικά κέντρα ή αναπλάσεις, αυτό μπορεί να αυξήσει την αξία του ακινήτου σας στο μέλλον. Επίσης, προσέξτε τις τάσεις στις τιμές των ακινήτων στην περιοχή για να καταλάβετε αν η περιοχή βρίσκεται σε ανοδική πορεία​.

Κατάσταση του Ακινήτου

Ένα ακίνητο που χρειάζεται σημαντικές επισκευές ή ανακαινίσεις μπορεί να απαιτήσει μεγάλα κεφάλαια για να καταστεί ενοικιάσιμο ή να πωληθεί σε υψηλότερη τιμή. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κάνει μια λεπτομερή επιθεώρηση πριν την αγορά για να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις.

Νομικό Καθεστώς και Ρυθμίσεις

Είναι απαραίτητο να επιβεβαιώσετε ότι το ακίνητο δεν έχει νομικά προβλήματα, όπως υποθήκες, εμπράγματα βάρη ή άλλες εκκρεμότητες που μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα στην κατοχή ή στη μελλοντική πώληση του ακινήτου. Επιπλέον, βεβαιωθείτε ότι η χρήση του ακινήτου είναι συμβατή με τα σχέδια σας, είτε πρόκειται για εμπορική είτε για οικιστική χρήση, και ότι δεν υπάρχουν περιορισμοί από τοπικούς κανονισμούς.

Τι Πρέπει να Ξέρω Πρίν Επενδύσω σε Ακίνητα

Πριν επενδύσετε σε ακίνητα, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τα εξής:

• Αξιολόγηση του Κεφαλαίου σας: Η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί σημαντικό κεφάλαιο, είτε πρόκειται για την αγορά ενός ακινήτου είτε για ανακαινίσεις. Βεβαιωθείτε ότι έχετε υπολογίσει όχι μόνο το αρχικό κόστος αγοράς αλλά και τα έξοδα συντήρησης, φόρους, και απρόβλεπτα έξοδα. Επιπλέον, είναι σημαντικό να έχετε πρόσβαση σε εφεδρικά κεφάλαια για περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.

• Κατανόηση της Αγοράς: Πριν κάνετε οποιαδήποτε επένδυση, πρέπει να κατανοήσετε τη συγκεκριμένη αγορά ακινήτων στην οποία θέλετε να επενδύσετε. Αυτό περιλαμβάνει την κατανόηση της τοπικής ζήτησης, των τιμών ακινήτων, των μελλοντικών προοπτικών ανάπτυξης της περιοχής, καθώς και των δημογραφικών και οικονομικών τάσεων.

• Στρατηγική Επένδυσης: Ποιοι είναι οι επενδυτικοί σας στόχοι; Θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο για να το ενοικιάσετε (για σταθερό εισόδημα) ή για να το ανακαινίσετε και να το μεταπωλήσετε (για άμεσο κέρδος); Η στρατηγική σας θα καθορίσει τον τύπο του ακινήτου που θα επιλέξετε, την τοποθεσία, και το είδος των εργασιών που θα χρειαστεί να κάνετε.

• Ρευστότητα και Διαχείριση Χρόνου: Τα ακίνητα είναι μια σχετικά μη ρευστή επένδυση. Σε περίπτωση ανάγκης, η πώληση ενός ακινήτου μπορεί να πάρει αρκετό χρόνο, ειδικά αν η αγορά είναι σε πτώση. Επίσης, η διαχείριση ενός ακινήτου, ιδιαίτερα αν πρόκειται για βραχυχρόνια μίσθωση, μπορεί να απαιτεί σημαντική δέσμευση χρόνου και πόρων.

• Φορολογία: Η φορολογία των ακινήτων είναι ένα σημαντικό ζήτημα που πρέπει να γνωρίζετε πριν επενδύσετε. Περιλαμβάνει φόρους επί της αγοράς, φόρους ακίνητης περιουσίας, καθώς και φόρους επί του εισοδήματος από ενοίκια. Είναι σημαντικό να κατανοήσετε πλήρως το φορολογικό πλαίσιο και πώς αυτό θα επηρεάσει τις αποδόσεις σας.

• Κίνδυνοι και Απόδοση: Κάθε επένδυση ενέχει κινδύνους, και τα ακίνητα δεν αποτελούν εξαίρεση. Η αξία του ακινήτου μπορεί να μειωθεί, οι ενοικιαστές μπορεί να μην πληρώνουν, ή μπορεί να υπάρξουν απρόβλεπτες δαπάνες για συντήρηση. Από την άλλη πλευρά, οι σωστές επιλογές μπορούν να οδηγήσουν σε υψηλές αποδόσεις. Είναι απαραίτητο να σταθμίσετε τους πιθανούς κινδύνους και τα αναμενόμενα οφέλη.

• Νομική Πλευρά: Η αγορά και η διαχείριση ακινήτων συνεπάγεται νομικές διαδικασίες και υποχρεώσεις. Βεβαιωθείτε ότι έχετε καλή γνώση των τοπικών νόμων που αφορούν την ιδιοκτησία, τις μισθώσεις, και τις κατασκευές. Συνεργασία με έναν δικηγόρο ακινήτων μπορεί να σας βοηθήσει να αποφύγετε παγίδες.

• Επιλογή του Κατάλληλου Ακινήτου: Το ακίνητο που θα επιλέξετε θα πρέπει να ανταποκρίνεται στους στόχους σας και να έχει προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης. Λάβετε υπόψη την τοποθεσία, την κατάσταση του ακινήτου, και τις δυνατότητες αναβάθμισης.

• Χρηματοδότηση: Αν χρειαστείτε χρηματοδότηση για την επένδυσή σας, είναι σημαντικό να εξετάσετε τις διαθέσιμες επιλογές και να επιλέξετε την πιο συμφέρουσα. Επιπλέον, πρέπει να υπολογίσετε το κόστος του δανεισμού, όπως οι τόκοι και οι προμήθειες

Η σωστή προετοιμασία και η προσεκτική αξιολόγηση όλων των παραπάνω παραμέτρων θα σας βοηθήσει να λάβετε μια καλά ενημερωμένη απόφαση και να αυξήσετε τις πιθανότητες επιτυχίας της επένδυσής σας.

Συχνές Ερωτήσεις

Ποιοι είναι οι βασικοί παράγοντες που πρέπει να λάβω υπόψη πριν επενδύσω σε ακίνητα;

Οι κύριοι παράγοντες που πρέπει να εξετάσετε είναι η τοποθεσία του ακινήτου, η κατάσταση του ακινήτου, οι προοπτικές ανάπτυξης της περιοχής, η οικονομική σας κατάσταση, καθώς και η στρατηγική επένδυσης που θέλετε να ακολουθήσετε (π.χ. ενοικίαση, μεταπώληση).

Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της επένδυσης σε ακίνητα;

• Πλεονεκτήματα: Σταθερό εισόδημα από ενοίκια, διατήρηση της αξίας του κεφαλαίου, προστασία από τον πληθωρισμό, δυνατότητα διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου.

• Μειονεκτήματα: Υψηλό αρχικό κόστος, ανάγκη για διαρκή συντήρηση, φορολογικές υποχρεώσεις, περιορισμένη ρευστότητα.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας ενοικίασης ακινήτων;

Η βραχυχρόνια ενοικίαση αφορά την ενοικίαση για σύντομο χρονικό διάστημα (π.χ. μερικές ημέρες ή εβδομάδες) μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb. Η μακροχρόνια ενοικίαση αναφέρεται σε ενοικίαση για μεγαλύτερες χρονικές περιόδους (συνήθως πάνω από ένα έτος). Η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει υψηλότερη απόδοση αλλά απαιτεί περισσότερη εμπλοκή, ενώ η μακροχρόνια παρέχει σταθερότητα.

Ποιες είναι οι φορολογικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα;

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα υποχρεούνται να πληρώνουν φόρο εισοδήματος από ενοίκια, Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), και Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Επίσης, κατά την πώληση ακινήτου, επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ή Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) ανάλογα με το είδος της μεταβίβασης.

Είναι η επένδυση σε ακίνητα κατάλληλη για όλους;

Όχι, η επένδυση σε ακίνητα δεν είναι κατάλληλη για όλους. Απαιτείται σημαντικό κεφάλαιο, καλή κατανόηση της αγοράς και προσεκτική διαχείριση. Εάν δεν είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε τους κινδύνους και την εμπλοκή που απαιτείται, ίσως είναι καλύτερο να εξετάσετε άλλες μορφές επένδυσης.

Τι είναι τα Real Estate Investment Trusts (REITs) και πώς λειτουργούν;

Τα REITs είναι εταιρείες που συγκεντρώνουν κεφάλαια από επενδυτές για να αγοράσουν και να διαχειριστούν ακίνητα. Οι επενδυτές αγοράζουν μετοχές της εταιρείας και λαμβάνουν μερίσματα από τα κέρδη που προέρχονται από την εκμετάλλευση των ακινήτων. Τα REITs προσφέρουν τη δυνατότητα επένδυσης σε ακίνητα χωρίς την ανάγκη άμεσης διαχείρισης από τον επενδυτή.

Ποιοι είναι οι κύριοι κίνδυνοι της επένδυσης σε ακίνητα;

Οι κύριοι κίνδυνοι περιλαμβάνουν την πιθανή μείωση της αξίας του ακινήτου, την καθυστέρηση πληρωμών από ενοικιαστές, τα απρόβλεπτα έξοδα συντήρησης, και τη φορολογική επιβάρυνση. Επίσης, η έλλειψη ρευστότητας μπορεί να είναι πρόβλημα εάν χρειαστεί να πωλήσετε γρήγορα το ακίνητο.

Τι είναι το crowdfunding ακινήτων και πώς μπορώ να επενδύσω;

Το crowdfunding ακινήτων είναι μια μέθοδος όπου πολλοί μικροεπενδυτές συγκεντρώνουν τα κεφάλαιά τους για να χρηματοδοτήσουν ένα ακίνητο ή έργο ακινήτων. Οι επενδύσεις γίνονται μέσω ειδικών πλατφορμών και επιτρέπουν στους επενδυτές να αποκτήσουν μερίδιο σε ακίνητα χωρίς να χρειάζονται μεγάλα κεφάλαια.